（转自：黄埔视野）今日配资
广州城市面貌。图源/网络今天来盘点数据，不一定准确，仅供参考，发散发散思维。
广州目前大概还有多少人没有买房么？这些人的收入又如何？
这两个问题，是广州楼市能否筑底回稳、后市发展空间的关键性因素，也可以说是广州楼市的基本盘。
01.无房人口
第一个问题：目前广州拥有房产的人口数量是多少？
先说一个大概的数据：
1000万！
下面是推断过程：
这个问题看起来简单，但目前并未有官方数据。根据现有数据，广州拥有房产的人口比例，存在结构性差异。
目前广州实际管理人口约2200万，其中非户籍人口1215万，这部分人口中仅约100万人拥有自有住房，占比仅8.2%。
2024年末，广州户籍人口1075.02万人，但未直接公布其住房拥有率。
结合广州户籍人口通常具备更强的购房能力（如社保、本地资源等），假设其住房拥有率显著高于非户籍人群（例如50%左右），则户籍人口中拥有房产者可能在500万–600万人区间。
若叠加非户籍有房人群，广州拥有房产的总人口可能在600万–700万人，约占常住人口（1897.8万）的31.6%–36.9%。
也就是说，广州还有高达六七成、至少1000万人没有自己的房子。
按户均2.5人计算，则大概有超400万套的空间。
从住房结构来看，大概有55%的非户籍人口（约668万人）住在城中村，依赖低成本租赁房，无自有产权。
截至2024年，广州累计建设保障房（含公租房、配售型保障房）大概超40万套，显然远远不能满足需求。
2025年，广州计划新增保障性租赁住房10万套，但覆盖人群仍然非常有限。
扣除50多万套保障房，理论上意味着广州至少有超300万套（户）的购房需求。
02.一二手供应量
再来看一二手供应量。
据乐居数据，截至2025年4月今日配资，广州新建商品住宅库存约9.1万套。
另据广州住建局年初发布的2025住房发展年度年度计划，今年广州计划批准预售商品房5.4万套，创近10年新低，较2024年（5.44万套）进一步收缩。
其中，中心五区（天河、越秀等）占比提升至36%（约1.9万套），外围四区（番禺、黄埔等）占48%，增城从化占16%。
其中，中心五区（天河、越秀、荔湾、海珠、白云）占比提升至36%（19440套）、外围4区（番禺、黄埔、花都、南沙）占比48%（约25929套），增城从化占比16%（约8640套）。
新房去化如何呢？
据阳光家缘公布的最新统计数据，截至2025年5月，广州一手住宅网签量达到6573套，总面积约75.7万平方米，套均面积约113.66平方米，去化周期15个月左右。
二手房更不乐观。
据广州市房协数据，截至2025年5月，广州二手房挂牌量突破19万套，其中住宅类房源达17万套，按4月10312套的成交规模计算，库存去化周期长达16.5个月。
三个数据相加，广州一二手房供应量，大概为：
存量新房约9.1万套+计划供应约5.4万套+二手挂牌19万套
=33.5万套
对比广州没房的人口近1000万（超300万户/套），理论上，33.5万套的供应量，仅占需求量约10%。
03.购买力
看起来供不应求，后市还有非常大的需求空间？
但问题在于，这一千万的无房人口中，很大一部分手中没钱，购买力萎缩，买不起房。
还有一部分人口，或许有一定购买力，但目前没有买房意愿。
从收入结构来看，广州传统产业占比高，叠加近几年衰退严重，而新兴产业嗷嗷待哺，行业分化明显。
据广州工会发布的《2025年广州市主要行业职工薪酬福利集体协商参考信息》：
金融（年均27.45万元）、人工智能（算法工程师31.91万元）等高薪行业具备较强购买力，且涨薪增速快。
但占比高的制造业（年均9.79万元）、餐饮业（年均10.48万元）等群体承压明显，中低收入群体购房能力受限。
04.时间换空间
综合来看，广州楼市短期以价换量趋势明确，需持续政策刺激（比如降利率）激活交易；
而中长期，关键在于产业升级带动收入增长，以及保障体系对居住矛盾的缓解。
目前尴尬的地方在于：
一方面，广州作为严重依赖土地财政的一线城市，叠加地方财政留存比例低的财税制度，以及新旧产能青黄不接，不得不硬着头皮持续卖地，且加大中心区靓地供应。
以此维护土地财政稳定，维持基本的城市公用事业运转以及对产业转型升级的支持。
另一方面，通过提高新房得房率，变相降价、打压二手房，提振市场需求。
但这种杀鸡取卵式的政策刺激，又不能玩得过火。一旦一二手产品代差急剧失衡，必然会反噬一手市场。
在这个过程中，最大的希望在于通过有限的财力助力产业复苏，推动新旧动能平稳接续转换。
显然，这种“时间换空间”的策略，我们并不陌生。
问题是，我们还有多少时间呢？
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